Erlangen. Meinung. Klar.
Erlangen hat ein Problem, das auf den ersten Blick wie eine Begleiterscheinung des eigenen Erfolgs wirkt: Die Stadt ist wirtschaftlich stark, wissenschaftlich attraktiv, international geprägt und wächst. Doch genau dieser Erfolg produziert einen Druck, der längst nicht mehr nur Menschen mit geringem Einkommen betrifft. Wer heute in Erlangen eine Wohnung sucht, konkurriert je nach Segment mit Studierenden, Beschäftigten großer Unternehmen, Klinikpersonal, Familien, Berufseinsteigern und Menschen, die aus beruflichen Gründen neu in die Region kommen.
Deshalb ist Wohnen keine soziale Randfrage. Es ist eine zentrale Standortfrage.
ERLkomm meint: Erlangen muss beim Wohnungsbau mutiger werden. Nicht indem jede freie Fläche bebaut wird, sondern indem die Stadt konsequenter entscheidet, wo sie dichter, schneller und intelligenter wachsen kann.
Die entscheidende Zahl ist nicht nur die Einwohnerzahl
Ende Juni 2026 waren in Erlangen 120.839 Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet. Ende 2018 waren es deutlich weniger. Das Wachstum allein erklärt den Wohnungsdruck aber nur teilweise. Mindestens ebenso wichtig ist die Entwicklung der Haushalte.
2018 bis 2023 stieg die Zahl der Haushalte in Erlangen um mehr als 4.100 beziehungsweise über sieben Prozent. Der Wohnungsbestand wuchs im selben Zeitraum lediglich um 2.048 Wohnungen beziehungsweise rund drei Prozent. Ende 2023 standen 60.596 Haushalten insgesamt 67.095 Wohnungen gegenüber.
Diese Zahlen lassen sich nicht einfach gegeneinander aufrechnen, unter anderem wegen Leerständen, Nebenwohnungen und unterschiedlicher statistischer Abgrenzungen. Die Entwicklung zeigt aber deutlich: Die Zahl der Haushalte wächst erheblich schneller als der Wohnungsbestand.
Gleichzeitig sank die durchschnittlich verfügbare Wohnfläche je Einwohner erstmals wieder. Sie lag 2023 bei 40,7 Quadratmetern, nachdem es 2021 noch 41,2 Quadratmeter waren. Auch die durchschnittliche Belegung stieg erstmals seit mehr als zehn Jahren von 1,9 auf 2,0 Personen je Wohnung.
Das sind keine dramatischen Veränderungen innerhalb eines einzigen Jahres. Zusammengenommen zeigen sie aber, in welche Richtung sich der Markt bewegt.
Erlangen wird enger.
9,67 Euro sind nur ein Teil der Wahrheit
Der qualifizierte Mietspiegel 2025 bis 2027 weist eine durchschnittliche monatliche Basis-Nettomiete von 9,67 Euro je Quadratmeter aus. Gegenüber der letzten vollständigen Neuerstellung des Mietspiegels im Jahr 2021 entspricht das einem Anstieg um 10,7 Prozent.
Doch der Durchschnitt verschleiert einen wesentlichen Teil des Problems.
Kleine und neuere Wohnungen sind erheblich teurer. Für eine 40 Quadratmeter große Wohnung mit Baujahr 2023 bis Anfang 2025 nennt die Basistabelle des Mietspiegels beispielsweise 16,78 Euro je Quadratmeter, bevor individuelle Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage berücksichtigt werden.
Gerade hier entsteht ein struktureller Konflikt. Die Haushalte, die besonders häufig kleine Wohnungen benötigen, sind oftmals genau diejenigen, die hohe Quadratmeterpreise besonders schwer tragen können: Studierende, Auszubildende, Berufseinsteiger, Alleinlebende und Menschen mit niedrigeren Einkommen.
Ein günstiger Quadratmeterpreis hilft außerdem wenig, wenn die passende Wohnung schlicht nicht verfügbar ist.
Fast 30.000 Studierende verändern einen Wohnungsmarkt
Erlangen ist keine gewöhnliche Großstadt. Die Universität ist ein wesentlicher Teil ihrer Identität und gleichzeitig ein außergewöhnlich großer Faktor auf dem Wohnungsmarkt.
2023 waren rund 29.700 Studierende am Standort Erlangen eingeschrieben. Mehr als 50 Wohnheime boten zusammen lediglich etwas mehr als 3.000 Wohnplätze. Damit konnte ungefähr jeder zehnte Studierende in einem Wohnheim unterkommen. Das Studierendenwerk selbst betrieb zwölf Einrichtungen mit 2.148 Plätzen.
Der Rest verschwindet nicht aus der Statistik. Er sucht Zimmer, Apartments und Wohnungen auf dem normalen Markt, wohnt bei Eltern, pendelt oder bildet Wohngemeinschaften.
Das hat einen interessanten Nebeneffekt: Eine WG aus drei oder vier Personen kann auf dem Wohnungsmarkt bei einer größeren Wohnung finanziell mit einer Familie konkurrieren. Mehrere Studierende können zusammengenommen höhere Wohnkosten tragen als ein Familienhaushalt mit mittlerem Einkommen.
Es wäre falsch, daraus einen Konflikt zwischen Studierenden und Familien zu konstruieren. Beide Gruppen brauchen Wohnraum.
Das Problem ist die Knappheit.
Und Erlangen wächst nicht nur durch die Universität
Hinzu kommt ein außergewöhnlich starker Arbeitsmarkt.
Zum 30. Juni 2025 gab es in Erlangen 96.696 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort. Einschließlich Selbstständiger und Beamter lag die Zahl der Erwerbstätigen mit Arbeitsort Erlangen bei rund 115.900.
Zum Vergleich: Damals lebten rund 120.000 Menschen mit Hauptwohnsitz in der Stadt.
Allein der Siemens Campus hat eine enorme Dimension erreicht. Nach Abschluss der weitgehenden Standortbündelung arbeiten dort rund 16.000 Menschen.
Eine Stadt mit dieser Arbeitsplatzdichte kann ihre Wohnungspolitik nicht unabhängig von ihrer Wirtschaftspolitik betrachten.
Wer Arbeitsplätze schafft, Hochschulen ausbaut, Forschungseinrichtungen stärkt und internationale Fachkräfte gewinnen möchte, muss irgendwann die einfache Frage beantworten:
Wo sollen diese Menschen wohnen?
Wenn die Antwort dauerhaft Nürnberg, Forchheim, Herzogenaurach oder der Landkreis lautet, produziert Erlangen zusätzlichen Pendelverkehr und verlagert seinen Wohnungsdruck lediglich in die Region.
283 neue Wohnungen reichen nicht
2023 wurden in Erlangen 610 Wohnungen genehmigt. Fertiggestellt wurden jedoch nur 283. Im Jahr zuvor waren es noch 476 Fertigstellungen. Im Zehnjahresmittel wurden etwa 580 Wohnungen pro Jahr genehmigt.
Die Differenz zeigt zugleich, dass eine Genehmigung noch keine Wohnung ist. Baukosten, Finanzierung, Fachkräftemangel und Projektverzögerungen liegen teilweise außerhalb des direkten Einflusses der Kommune.
Die Antwort darauf kann trotzdem nicht sein, sich mit der Knappheit abzufinden.
Erlangen besitzt schlicht zu wenig Fläche, um das Problem wie eine beliebige Flächenstadt zu lösen. Genau deshalb ist die entscheidende wohnungspolitische Frage nicht:
Wo finden wir das nächste große Neubaugebiet?
Sie lautet:
Wie holen wir mehr Wohnungen aus der Stadt heraus, die bereits existiert?
Aufstockung ist wahrscheinlich Erlangens unterschätzteste Ressource
Einige Projekte zeigen bereits, wie das funktionieren kann.
Bei der seriellen Sanierung der GEWOBAU entstehen im Quartier Erlangen-Süd durch Aufstockungen 176 zusätzliche Wohnungen. In Erlangen-Bruck kommen weitere 132 Wohnungen hinzu. An der Hans-Geiger-Straße entstehen durch Nachverdichtung rund 700 neue Mietwohnungen, darunter auch geförderter Wohnraum.
Besonders interessant ist das Projekt in Erlangen-Süd deshalb, weil hier zwei Herausforderungen gleichzeitig bearbeitet werden: bestehende Gebäude werden energetisch modernisiert und zusätzlicher Wohnraum entsteht auf bereits genutzten Grundstücken. Allein dort sind 164 der 176 neuen Wohnungen einkommensorientiert gefördert vorgesehen.
Das ist ein Modell, von dem Erlangen mehr braucht.
Denn Aufstockung hat gegenüber dem klassischen Neubau auf der grünen Wiese einen entscheidenden Vorteil: Straßen, Versorgungsleitungen, Quartiere und häufig auch soziale Infrastruktur existieren bereits.
Nicht jedes Gebäude eignet sich dafür. Nicht jede Nachverdichtung ist städtebaulich sinnvoll. Und mehr Bewohner benötigen trotzdem zusätzliche Kitas, Schulen, Grünflächen und Mobilitätsangebote.
Aber Erlangen sollte sich von einem Grundsatz verabschieden: Dass ein bestehendes Quartier automatisch fertig gebaut ist.
Eine Stadt verändert sich.
Selbst Parkplätze sind eine Wohnraumreserve
Die Stadt hat diese Richtung inzwischen selbst erkannt. Im Programm „Innenentwicklung 2.0“ werden unter anderem ebenerdige Parkplatzanlagen und eingeschossige Gewerbebauten untersucht, bei denen Grundstücke wesentlich intensiver genutzt werden könnten.
Genau hier müsste Erlangen offensiver werden.
Ein großer oberirdischer Parkplatz auf teurem städtischem Boden ist nicht nur ein Parkplatz. Er ist möglicherweise das Erdgeschoss eines zukünftigen Wohnhauses.
Ein eingeschossiger Supermarkt muss nicht zwangsläufig ein eingeschossiger Supermarkt bleiben. Einkaufen im Erdgeschoss und Wohnen darüber ist in dicht bebauten Städten seit Jahrzehnten selbstverständlich.
Auch Gewerbe, Wohnen, Mobilität und soziale Infrastruktur lassen sich stärker mischen.
Das bedeutet nicht, jedes Flachdach mit Wohnungen zu versehen. Es bedeutet, Grundstücke nicht länger automatisch so zu nutzen, als wäre Boden in Erlangen unbegrenzt vorhanden.
881 Wohnungen liegen theoretisch bereits auf dem Tisch
Wie konkret das Potenzial ist, zeigt das Baulandkataster.
Zum Stand Ende 2024 verzeichnete die Stadt 374 Baulücken und Grundstücke mit zusätzlichem Nutzungspotenzial. Nach städtischer Einschätzung könnten darauf mindestens 881 zusätzliche Wohnungen entstehen. Davon entfallen 580 auf Einfamilienhäuser und 301 auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Das Interessante daran ist nicht nur die Zahl.
Es zeigt eine der größten Schwierigkeiten kommunaler Wohnungspolitik: Baurecht allein baut keine Wohnungen.
Viele Grundstücke befinden sich in privater Hand. Eigentümer haben andere Pläne, warten ab, benötigen Kapital oder wollen schlicht nicht bauen.
Deshalb braucht Erlangen neben neuen Baugebieten und Bebauungsplänen eine Aktivierungsstrategie für vorhandenes Baurecht.
Die Stadt sollte Eigentümern solcher Grundstücke systematisch Unterstützung anbieten, von Beratung über Grundstücksteilung und Konzeptentwicklung bis zur Vermittlung geeigneter Projektpartner. Gleichzeitig sollte bei dauerhaft ungenutzten Potenzialflächen geprüft werden, welche rechtlichen Instrumente tatsächlich zur Verfügung stehen.
881 mögliche Wohnungen lösen Erlangens Problem nicht.
Aber 881 Wohnungen, die nicht gebaut werden, obwohl Flächen grundsätzlich vorhanden sind, kann sich ein angespannter Markt ebenfalls schwer leisten.
Bezahlbarer Wohnraum darf kein Nebenprodukt sein
Erlangen verfügte 2023 über 3.434 geförderte Mietwohnungen. Das entsprach gerade einmal rund fünf Prozent des gesamten Wohnungsbestands.
Noch deutlicher ist eine andere Zahl: Von den vorgemerkten Haushalten, die eine geförderte Wohnung benötigten, konnte im Jahr 2023 nur knapp 30 Prozent eine solche Wohnung vermittelt werden.
Damit ist ziemlich eindeutig, dass bezahlbarer Wohnraum nicht allein durch einen allgemein größeren Wohnungsbestand entstehen wird.
Die Entscheidung der Stadt, bei neuen Projekten ab zwölf Wohneinheiten einheitlich eine Quote von 30 Prozent gefördertem Wohnungsbau vorzusehen, ist deshalb richtig.
Aber Quoten funktionieren nur, wenn überhaupt gebaut wird.
Eine Quote von 30 Prozent in einem Projekt, das wegen Kosten, Verfahren oder fehlender Wirtschaftlichkeit niemals realisiert wird, schafft exakt null bezahlbare Wohnungen.
Wohnungspolitik braucht deshalb beides: soziale Anforderungen und wirtschaftlich realisierbare Projekte.
Die GEWOBAU ist Erlangens strategischer Vorteil
Andere Städte wären froh, ein Instrument wie die GEWOBAU zu besitzen.
Rund 9.000 Wohnungen gehören zum Bestand der kommunalen Gesellschaft. Darin leben etwa 25.000 Menschen, also ungefähr jeder fünfte Einwohner Erlangens.
Damit ist die GEWOBAU weit mehr als ein Vermieter.
Sie ist ein stadtpolitisches Instrument.
Gerade deshalb sollte ihre Rolle langfristig nicht ausschließlich daran gemessen werden, wie viele Wohnungen sie verwaltet oder saniert. Entscheidend ist, wie sie vorhandene Grundstücke weiterentwickeln, Bindungen sichern und zusätzliche Wohnungen schaffen kann.
Wo ein kommunales Grundstück eine moderate Aufstockung ermöglicht, sollte grundsätzlich geprüft werden, warum sie nicht stattfinden sollte.
Die Beweislast sollte sich gewissermaßen umkehren.
Auch Arbeitgeber müssen Teil der Lösung werden
Ein weiterer Hebel wird bislang zu selten als Wohnungspolitik verstanden.
Große Arbeitgeber profitieren unmittelbar davon, wenn Beschäftigte in der Nähe ihres Arbeitsplatzes leben können. Das Universitätsklinikum und die GEWOBAU zeigen bereits, wie eine Zusammenarbeit aussehen kann: In Büchenbach entstehen bis Ende 2027 88 Apartments für Beschäftigte des Universitätsklinikums.
Warum sollte dieses Modell nicht größer gedacht werden?
Erlangen könnte gemeinsam mit Universität, Klinikum, Siemens und weiteren großen Arbeitgebern einen dauerhaften Wohnraumpakt für Fachkräfte, Auszubildende und Berufseinsteiger entwickeln.
Damit sind keine abgeschotteten Werkssiedlungen gemeint.
Sinnvoll wären gemischte Quartiere, in denen Arbeitgeber Grundstücke, Finanzierung oder langfristige Belegungsrechte einbringen und zugleich normaler sowie geförderter Wohnraum entsteht.
Eine Stadt, deren Wirtschaft zehntausende Menschen anzieht, sollte ihre größten Arbeitgeber stärker an der Lösung der dadurch entstehenden räumlichen Herausforderungen beteiligen.
Erlangen braucht eine Wohnungspolitik für den vorhandenen Raum
Aus Sicht von ERLkomm könnte daraus eine klare Strategie entstehen.
Erstens sollte Aufstockung zum normalen Instrument der Stadtentwicklung werden. Nicht als Ausnahmeprojekt, sondern als systematische Prüfung größerer geeigneter Quartiere.
Zweitens braucht Erlangen ein Programm zur Überbauung untergenutzter Flächen, insbesondere großer oberirdischer Parkplätze und eingeschossiger Gebäude.
Drittens sollten vorhandene Baulücken konsequenter aktiviert werden.
Viertens muss zusätzlicher Wohnraum mit einer starken Sozialquote und einer starken kommunalen Wohnungsbaugesellschaft verbunden bleiben.
Fünftens sollten Universität, Klinikum und große Arbeitgeber stärker in die Wohnraumschaffung eingebunden werden.
Und sechstens braucht Nachverdichtung eine Gegenleistung für die bestehenden Quartiere. Wo zusätzliche Wohnungen entstehen, müssen auch Bäume, öffentliche Räume, Radwege, Kitas, Nahversorgung und ÖPNV mitgedacht werden.
Dichte darf nicht bedeuten, einfach mehr Menschen auf dieselbe Infrastruktur zu setzen.
Gute Dichte schafft gleichzeitig mehr Stadtqualität.
Mut bedeutet auch, Konflikte auszuhalten
Jede ernsthafte Nachverdichtung erzeugt Widerstand.
Ein zusätzliches Geschoss verändert Aussicht und Stadtbild. Ein neues Mehrfamilienhaus verändert Verkehr und Nachbarschaft. Die Überbauung eines Parkplatzes nimmt gewohnte Stellflächen weg. Ein neues Quartier bringt mehr Menschen, mehr Autos, mehr Fahrräder und mehr Anforderungen an Infrastruktur.
Diese Einwände sind nicht automatisch falsch.
Aber auch Nichtstun hat Folgen.
Wenn Erlangen nicht baut, verschwinden die Menschen nicht. Sie pendeln weiter. Familien ziehen ins Umland. Studierende suchen noch länger nach Zimmern. Beschäftigte konkurrieren um kleine Wohnungen. Haushalte mit geringeren Einkommen werden zunehmend aus attraktiven Lagen verdrängt.
Auch das verändert Erlangen.
Nur schleichender.
Die eigentliche Gefahr ist eine Stadt, die sich ihren eigenen Erfolg nicht mehr leisten kann
Erlangen lebt von Universität, Forschung, Medizin, Technologie und einer starken Wirtschaft. Genau diese Mischung macht die Stadt attraktiv.
Doch Attraktivität kann irgendwann gegen eine Stadt arbeiten, wenn Wohnen zum Zugangshindernis wird.
Eine Universitätsstadt, in der Studierende kaum Wohnungen finden, hat ein Problem.
Ein Medizinstandort, an dem Pflegekräfte und junge Ärzte lange pendeln müssen, hat ein Problem.
Ein Wirtschaftsstandort, der Fachkräfte anwirbt, ihnen aber keinen bezahlbaren Wohnraum bieten kann, hat ein Problem.
Und eine familienfreundliche Stadt, in der ausreichend große Wohnungen für durchschnittliche Einkommen kaum erreichbar sind, hat ebenfalls ein Problem.
Deshalb sollte Erlangen Wohnen nicht als ein Thema unter vielen behandeln.
Es ist die räumliche Voraussetzung dafür, dass die Stadt auch in Zukunft das sein kann, was sie heute sein möchte.
ERLkomm meint: Erlangen muss nicht einfach mehr bauen. Erlangen muss den vorhandenen Raum klüger nutzen, höher bauen, Lücken schließen, Arbeitgeber einbinden und bezahlbaren Wohnraum dauerhaft sichern. Eine erfolgreiche Stadt darf nicht irgendwann daran scheitern, dass diejenigen, die sie am Laufen halten, keinen Platz mehr in ihr finden.
